Referência rápida pra consultar quando precisar. Os tooltips ⓘ nas tabelas acima já explicam cada métrica em contexto.
Rentabilidade
Cap Rate Bruto (a.a.)
Receita anual − IPTU, dividido pelo investimento. NÃO desconta manutenção. É a definição "clássica" usada pra comparar com benchmarks de mercado.
Se Cap Rate > Selic → aluguel ganha do CDB.
Cap Rate Líquido (a.a.)
Versão conservadora: também desconta Manutenção/Capex do numerador. É o número que aparece na lógica de VPL, TIR e Payback Descontado. Reflete o rendimento REAL operacional.
Use ESTE pra avaliar o retorno real — o Bruto é só pra comparação de mercado.
NOI — Net Operating Income
Receita Anual − IPTU − Manutenção. É o "lucro operacional" do imóvel em R$, antes de juros e impostos sobre o ganho. Numerador do Cap Rate Líquido. Padrão internacional de mercado imobiliário.
NOI / Investimento = Cap Rate Líquido. É a mesma matemática, vista em valores absolutos.
GRM (Gross Rent Multiplier)
Investimento ÷ Aluguel Anual Bruto. Indica "quantos anos de aluguel você está pagando pelo ativo". Inverso aproximado do Cap Rate. Métrica clássica do mercado imobiliário.
Mercado: 7-10x = atrativo · 12-15x = neutro · 15+ = caro.
Aluguel / m² (área locável)
Aluguel mensal ÷ área locável (não área do terreno). Área locável = o que o locatário usa pra operar: sala principal + recepção + vestiários + estoque interno. NÃO inclui estacionamento, jardim, recuos, casa de máquinas. Padrão de mercado imobiliário comercial.
Galpão SP: R$ 25-50/m² · Comercial premium: R$ 60+/m² · Sempre use área LOCÁVEL, não a do terreno.
Yield Mensal
O quanto você recebe de aluguel por mês em % do investimento. É o "juro mensal" do imóvel.
Aluguel comercial bom: acima de 0,8%/mês.
Yield Anual (simples)
Yield Mensal × 12. Padrão de mercado — não considera juros sobre juros.
⚠️ É o mesmo número do Cap Rate.
Yield Anual (composto)
(1 + Yield Mensal)^12 − 1. Considera juros sobre juros — sempre maior.
Compare com CDB líquido pra ser justo.
Manutenção / Capex
Despesa anual recorrente de manutenção, reformas ou reinvestimento operacional. Pode ser % do ativo principal ou valor R$ fixo. Aplicado mensalmente, corrigido por IPCA.
Imóvel: 1-2% · Empresa: 3-7% · Equipamento: depende da vida útil.
⏱️ Tempo de Retorno
Payback Simples
Em quantos anos os aluguéis somam o valor investido — sem considerar inflação ou juros perdidos.
⚠️ Visão otimista (ignora custo de oportunidade).
TMA utilizada
Taxa Mínima de Atratividade. A "régua": quanto seu dinheiro renderia se fosse pra Selic/CDB em vez do imóvel.
No seu caso, TMA = Selic atual.
Payback Descontado
Tempo REAL pra recuperar o dinheiro, considerando que ele renderia Selic se estivesse no banco.
Sempre maior que o Simples — esse é o número que vale.
Carência Máxima Suportada (Break-Even)
Até quantos meses iniciais SEM aluguel o investimento aguenta antes do VPL no horizonte ficar negativo. Mostra a margem de segurança do projeto.
Quanto MAIOR, mais resiliente é o investimento. Acima de 36 meses = excelente margem.
Carência inicial (BTS)
Período inicial do contrato sem cobrança de aluguel, comum em BTS pra o locatário montar a operação (2-6 meses típico). É CERTO (consta no contrato), diferente de vacância (que é incerta).
Carência no início impacta MAIS o VPL do que vacância distribuída (dinheiro do início vale mais).
Valor real do retorno
VPL (Valor Presente Líquido)
Quanto o imóvel rende A MAIS que a Selic em um período, em R$ de hoje.
Positivo = imóvel ganha. Negativo = Selic ganha.
VPL — prazo contrato / 10 / 15 / 20a
O mesmo VPL, em horizontes diferentes. Mostra se o investimento melhora ou piora com o tempo.
BTS: tende a ficar positivo só após 15 anos.
TIR Anual
Taxa Interna de Retorno — a rentabilidade REAL do investimento ao ano. Compara direto com Selic.
Se TIR > Selic → vale a pena investir.
Spread TIR − TMA
Quanto o imóvel rende A MAIS que a Selic. É o "prêmio" do investimento.
Positivo = ganha da renda fixa. Acima de +3% = ótimo.
MTIR (TIR Modificada)
TIR considerando que os fluxos recebidos são REINVESTIDOS na Selic. Métrica mais REALISTA e CONSERVADORA.
Reflete o investidor que aplica o aluguel no CDB. Sempre menor que a TIR tradicional.
Como interpretar a MTIR
A MTIR pode ser MAIOR que a Selic porque mistura DOIS ganhos: (1) Selic sobre os aluguéis aplicados + (2) prêmio do imóvel (Cap Rate maior + IPCA).
MTIR de 14% com Selic 11% significa que o investimento total rende +3% a.a. ALÉM da renda fixa.
Fórmula da MTIR
MTIR = (Valor Futuro ÷ Investimento)^(1/n) − 1. O Valor Futuro é a soma dos fluxos, cada um capitalizado pela Selic até o fim do horizonte.
Quanto maior o horizonte, maior a MTIR (mais IPCA acumulado).
Equity Multiple — sem venda
(Soma de TODOS os fluxos no horizonte) ÷ Investimento Total. Mostra "quantas vezes" você recebeu de volta o investido, considerando APENAS aluguéis/receitas (sem venda do ativo).
1,0x = só recuperou · 2,0x = dobrou · 3,0x+ = excelente.
Equity Multiple — com venda ao fim
(Soma dos fluxos + Valor Residual no fim do horizonte) ÷ Investimento Total. É o retorno TOTAL: fluxos recebidos + venda do ativo. Padrão em fundos de real estate internacionais.
Diferente da TIR (que é taxa anual), Equity Multiple é ABSOLUTO — mais fácil de comunicar pra investidor leigo.
Análise de Sensibilidade (cenários)
Mapa de Sensibilidade — VPL
Teste de estresse visual: mostra o VPL em várias combinações de Receita (aluguel, de −20% a +20%) e TMA (juros, de 6% a 18%) ao MESMO tempo. Cada barra é um cenário. Permite enxergar de relance o melhor e o pior caso.
Se o VPL continua positivo até no pior canto (aluguel −20% + juros altos), o investimento é robusto.
Sensibilidade — Taxa de Desconto (TMA)
Varia SÓ a TMA (Selic/custo do dinheiro), mantendo o aluguel fixo. Responde: "se os juros subirem ou caírem, o negócio ainda se paga?". Em geral, TMA maior = retorno mais difícil de bater = VPL menor.
O Cap Rate não muda nesta tabela — ele não depende da TMA, só do aluguel e do investimento.
⚠️ No modo dinâmico, o desconto vem da Selic de cada período — então os valores podem aparecer IGUAIS em todas as linhas.
Sensibilidade — Receita de Locação
Varia SÓ o aluguel (−20% a +20%), mantendo a TMA fixa. Responde: "e se eu tiver que dar desconto, ou conseguir cobrar mais?". Aluguel maior = Cap Rate, TIR e VPL sobem, e o payback encurta.
Ótimo pra negociar: mostra até quanto o aluguel pode cair antes do VPL ficar negativo.
